קווים זהובים יוצרים מרחב אדריכלי מופשט סביב דמויות אדם. האנימציה נועדה לאווירה בלבד, ללא צליל או מידע נוסף.
מחבר בין התכנון, הכלכלה, המשפט, השיווק והתפעול — ומוביל את הפרויקט מתוך ראיית התמונה המלאה.
מגורים, תעסוקה ומסחר — במבט אחד
גורם ניהולי מטעם היזם, המחבר את כלל תחומי הפרויקט ומוביל את קבלת ההחלטות.
לחצו על שלב כדי להכיר את דרך העבודה.
| ניסיון ותפקידים | היקפי אחריות |
|---|---|
| הובלת חברות ומיזמי נדל״ן | למעלה מ־30 שנה |
| מנכ״ל חברת עתידים · 2015–2022 | כ־250,000 מ״ר שטח בנוי בפארק עתידים, תל אביב |
| מנהל מחוז דרום, מבני תעשיה · 2012–2015 | כ־600,000 מ״ר נכסים מניבים במגוון שימושים |
פרוגרמה לפרויקט נדל״ן מגדירה מה מתכננים, למי ובאילו סדרי עדיפויות. שגיא ניב מחבר בין מטרות היזם, קהל היעד, תמהיל השימושים והצרכים העסקיים והתפעוליים, ומרכז בסיס עבודה משותף לאדריכל וליועצים לפני פיתוח החלופות.
מתחילים בהגדרת היעדים: איזה מוצר רוצים ליצור, למי הוא מיועד ואילו צרכים עליו לשרת. מבחינים בין דרישות הבעלים, המשתמשים, השוכרים והגורם המפעיל. מזהים החלטות שכבר התקבלו והנחות שעדיין מחייבות בדיקה, כדי שהצוות לא יתחיל לתכנן על בסיס ציפיות שונות.
מרכזים את השימושים המבוקשים, היקפם והקשרים ביניהם. בוחנים שטחים עיקריים ומשותפים, שטחי שירות, כניסות ותנועה, לפי מאפייני הפרויקט ובתיאום עם אנשי המקצוע. מגדירים מה חיוני לתפקוד המוצר ומה ניתן לבחון בכמה חלופות, במקום לקבע מוקדם פתרון תכנוני אחד.
כאשר משלבים מגורים, משרדים, מסחר או שירותים, חשוב להגדיר גם את היחסים בין הפעילויות: כניסות, תנועת קהל, שירות, אספקה, חניה וניהול השטחים המשותפים. הפרוגרמה מרכזת את הצרכים והנושאים להכרעה ומאפשרת ליועצים לבחון פתרונות מתואמים למפגשים בין המשתמשים.
בוחנים כיצד דרישות המוצר משתלבות ביעדי השיווק, בתקציב ובהפעלה העתידית. מציפים אפשרויות שדורשות השקעה נוספת או יוצרות מורכבות תפעולית, ומבררים את הערך שהן אמורות לתת. ההחלטות מתקבלות עם היזם ועם היועצים הרלוונטיים, על בסיס המידע והבדיקות הזמינים בשלב זה.
לפי ההיקף שסוכם, המסמך מרכז מטרות, קהלי יעד, שימושים ודרישות שטח, קשרים בין אזורים, רמות שירות ועקרונות תפעול. מצורפים סדרי עדיפויות, הנחות עבודה ונושאים פתוחים לבירור. זהו בסיס לדיון עם האדריכל והיועצים ולהשוואת חלופות, והפירוט מותאם לשלב הפרויקט.
לאחר תחילת התכנון בוחנים את החלופות מול היעדים והדרישות שהוגדרו. כאשר משתנים תמהיל, שטחים או צרכים מהותיים, מרכזים את השינוי ואת השלכותיו ומעדכנים את הפרוגרמה בהתאם להחלטות היזם. כך נשמר תיעוד של כיוון המוצר ושל ההחלטות שעליהן נשען הצוות.
רצוי לגבש בסיס לפרוגרמה לפני פיתוח חלופות תכנון, כאשר עדיין ניתן לבחון את צורכי הפרויקט ואת סדרי העדיפויות. אפשר גם להצטרף לפרויקט קיים, לרכז דרישות מפוזרות ולבחון פערים בין המוצר המתוכנן למטרות היזם. תחילת העבודה נקבעת לפי בשלות המידע והשלב שבו נמצא הפרויקט.
הפרוגרמה מגדירה צרכים, מטרות ודרישות; האדריכל והיועצים מפתחים את הפתרונות המקצועיים ובוחנים אותם בתחומם. שגיא ניב מרכז את הדרישות מצד היזם ואת הממשקים העסקיים והתפעוליים. בשיחת ההיכרות מגדירים את סוג הפרויקט, המידע הזמין, התוצרים הדרושים ואופן העבודה עם הצוות הקיים.